懷化市XX房地產開發有限公司違法預售行政處罰案

　　HHCC〔2014〕第2號

　　行政執法機關：懷化市房產管理局

　　當事人：懷化市XX房地產開發有限公司

　　一、案件事實

　　2013年5月24日，懷化市房產管理局接到群眾舉報，稱位于XX路的XX房地產項目存在違法預售商品房的行為。同日，懷化市房產管理局行政執法人員楊XX、潘XX對該項目售樓部進行了現場調查，并就XX項目違法預售的行為對懷化XX房地產開發有限公司進行勸導，并依法下達了《房產監察通知書》和《限期整改通知書》。2013年5月25日，懷化市房產管理局負責人批準，對懷化市XX房地產開發有限公司違法預售XX項目商品房的行為進行立案。5月30日對懷化市XX房地產開發有限公司委托代理人楊XX進行了詢問調查，并調取了公司企業法人營業執照、組織機構代碼證、房地產開發企業資質證書、建筑工程施工許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、XX（三期）內部認購書、收款收據的復印件。經調查查明，懷化XX房地產開發有限公司于2013年5月3日、5月10日分別向彭XX、丁XX違法預售XX項目商品房，并收取認購定金2萬元。

　　2013年6月16日，懷化市房產管理局向懷化市XX房地產開發有限公司送達了《行政處罰權利告知書》和《聽證告知書》，告知懷化市XX房地產開發有限公司擬作出行政處罰決定的事實、理由、依據以及其享有的陳述、申辯、質證和聽證的權利。懷化市XX房地產開發有限公司在法定期限內未提出陳述、申辯、質證和聽證。

　　2013年6月27日，懷化市房產管理局分管負責人組織對此案進行了集體討論，形成了集體意見。6月28日，懷化市房產管理局法制科對案件的事實、理由、依據、定性、適用法律等方面進行了初步審查，并提出了初審意見。同日，懷化市房產管理局負責人對該案進行了審查，認為該案事實清楚、證據確鑿、理由充分、依據正確、程序合法、處理意見適當。

　　二、法律適用

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第一款第（四）項規定：“商品房預售應當符合下列條件……（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條第（四）項規定：“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件……（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十八條規定：“違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款”。《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：“違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款”。懷化市XX房地產開發有限公司在未取得XX三期項目《商品房預售許可證》情況下預售商品房的行為，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第一款第四項和《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條第四項的規定，應按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十八條和《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定予以行政處罰。

　　三、決定結果

　　2013年7月3日，經懷化市房產管理局負責人批準，決定對懷化市XX房地產開發有限公司給予警告、責令停止違法預售行為，處以沒收違法所得2萬元的處罰。懷化市XX房地產開發有限公司須在接到處罰決定書之日起15日內到中國工商銀行懷化市迎豐支行繳納罰款，逾期則按《中華人民共和國行政處罰法》第五十一條第一項規定，每日按罰款數額的3%加處罰款。同時，制作了《行政處罰決定書》（懷房罰字〔2013〕第XX號）。

　　2013年7月8日，懷化市房產管理局采取直接送達的方式，將《行政處罰決定書》送達懷化市XX房地產開發有限公司，懷化市XX房地產開發有限公司委托代理人楊XX對行政處罰決定書予以簽收。

　　四、說明理由

　　（一）對證據采信理由的說明

　　懷化市房產管理局對該案的調查取證，符合《行政處罰法》和《湖南省行政程序規定》的有關規定。這些證據證明懷化XX房地產開發有限公司在未取得《商品房預售許可證》的情況下違法預售XX項目商品房的事實、性質、情節以及社會危害程度。

　　1.懷化市XX房地產開發有限公司《企業法人營業執照》、《房地產開發企業資質證書（副本）》復印件，證明懷化XX房地產開發有限公司具備承擔行政法律責任能力。

　　2.編號為“懷建13-XX”的《建設工程施工許可證》、建字第XX號《建設工程規劃許可證》、懷國用（2004）字第出XX號《國有土地使用證》復印件各1份，證明了懷化市XX房地產開發有限公司系XX項目開發主體的客觀事實。

　　3.懷化市房產管理局房政科出具的證明1份、懷化XX房地產開發有限公司全權代理人楊XX的《詢問筆錄》、懷化XX房地產開發有限公司XX三期項目部收據復印件2份（編號為：XX、XX）、《XX三期內部認購書》2份（編號為：XX、XX）,證明了懷化市XX房地產開發有限公司在未取得《商品房預售許可證》的情況下違法預售XX項目商品房的違法事實。

　　（二）對依據選擇理由的說明

　　商品房預售人預售商品房應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條和《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定的條件，商品房預售人應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。因此，此案中懷化市XX房地產開發有限公司在未取得《商品房預售許可證》的情況下違法預售XX三期項目商品房的行為，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十八條和《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定予以處罰。

　　（三）對決定裁量理由的說明

　　關于違法所得問題，根據懷化市XX房地產開發有限公司XX三期內部認購書、XX三期項目部收據復印件和對懷化XX房地產開發有限公司委托代理人楊XX的詢問筆錄，懷化市XX房地產開發有限公司在未取得《商品房預售許可證》的情況下違法預售XX三期項目商品房2套，計142.86平方米，每套收取定金1萬元，共收取2萬元認購定金，因此認定當事人違法所得為2萬元。

　　關于對懷化XX房地產開發有限公司的罰款數額問題，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十八條規定：“違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款”。《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：“違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款”。《懷化市房產管理局行政處罰裁量權基準》第一章第一節第三條第一款規定：“一般違法行為的表現情形：能積極主動補辦手續，預售商品房面積不超過500㎡(或3套)的。處罰基準：責令停止違法行為，沒收非法所得，不予罰款”。鑒于懷化XX房地產開發有限公司預售商品房2套（不超過3套）、142.86平方米（不超過500㎡），且積極主動補辦相關手續，因此對其不予罰款。

　　五、告知權利

　　懷化市XX房地產開發有限公司如不服行政處罰決定，可以自收到行政處罰決定書之日起60日內，依照《行政復議法》的規定，向湖南省住房和城鄉建設廳或懷化市人民政府申請行政復議；也可以在收到處罰決定書之日起3個月內，依照《行政訴訟法》的規定，向人民法院提起行政訴訟。逾期不申請行政復議或提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定，懷化市房產管理局將申請人民法院強制執行。